當多數民營房企仍在業績虧損的泥潭中掙扎時，新城控股（601155.SH）憑借商業板塊的強勢崛起，交出了一份與眾不同的成績單。2025年年報顯示，公司全年實現營業收入530.12億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤6.80億元，整體毛利率提升至27.42%，同比大幅增長7.62個百分點。在房地產開發業務收縮的背景下，商業板塊首次成為公司利潤的核心支柱——物業出租及管理業務毛利占比從去年同期的47.89%躍升至63%，撐起了公司利潤結構的“半壁江山”。
這一轉變并非偶然，而是新城控股主動調整戰略的結果。2025年，公司合同銷售金額為192.7億元，雖同比有所下滑，但回款率卻達到110.41%，回款金額高達212.76億元。這意味著，公司沒有盲目追求規模擴張，而是通過“有回款的銷售”確保了現金流的穩健。董事長兼總裁王曉松表示，公司以“深耕厚植、守正創新”為基調，堅守現金流安全底線，聚焦商業與開發雙輪驅動，實現了經營基本面的穩健運行。
在商業布局上，新城控股采取了“穩中求進”的策略。2025年，公司僅新增5座吾悅廣場，其中4座為輕資產項目。這種“不盲目擴張、聚焦存量深耕”的做法，讓公司的商業盤面更加扎實。截至2025年底，新城控股已在全國141個城市布局207座吾悅廣場，其中178座已開業在營，出租率穩定在97.86%的高位。高級副總裁潘明忠透露，公司通過精細化運營、優化業態結構、推進“Mall+X”場景創新等措施，進一步鞏固了吾悅廣場的區域商業核心地位。
商業板塊的強勁表現，不僅體現在營收和利潤上，更體現在現金流的穩定性上。2025年，新城控股經營性現金流凈額為14.25億元，連續第8年保持正值。商業持續性經營收入與當期利息支出的比值進一步提升至3.94倍，這意味著僅憑租金收入，公司就能覆蓋近4倍的利息支出。廣發證券在研報中指出，新城控股的資產運營表現突出，盈利主動輪已從開發業務切換至商業運營，長期價值重估空間巨大。
商業板塊的崛起，也為新城控股的融資端帶來了顯著優勢。2025年，公司依托吾悅廣場的優質資產，新增經營性物業貸及其他融資約125億元，加權本金平均利率僅為4.93%。同年11月，公司成功發行6.16億元吾悅廣場機構間Reits，創下全國首單消費類機構間Reits和首單A股民營房企機構間Reits的雙重紀錄。平安證券在研報中認為，新城控股的融資渠道暢通，債務壓力持續減輕，“住宅+商業”雙輪驅動模式有望為后續發展提供有力保障。
從運營數據來看，吾悅廣場的吸引力正在不斷增強。2025年，吾悅廣場客流總量達20億人次，同比增長13.31%；會員人數突破5497萬人，同比增長25.82%。這種線上線下聯動的用戶沉淀，為商業價值的深度挖掘奠定了基礎。穆迪在報告中指出，經常性收入的增長對房企的盈利穩定性和財務韌性至關重要，而新城控股正是這一趨勢的受益者。
回顧新城控股的發展歷程，“住宅+商業”雙輪驅動一直是核心戰略。但在行業周期切換的當下，兩個輪子的角色正在發生變化：開發業務成為“穩”的底盤，商業板塊則成為“進”的引擎。2026年，公司計劃實現商業運營總收入145億元，新開業吾悅廣場5座。雖然增速看似平穩，但考慮到公司已基本完成全國化布局，未來的增長將更多來自存量資產的運營提效和資產證券化的價值釋放。
王曉松表示，2025年新城控股守住了安全底線，穩住了經營基本盤，商業成為核心壓艙石，開發轉型初見成效。2026年，公司將繼續堅守“駱駝精神”，以現金流為核心、以商業為基、以建管破局，嚴控風險、提質增效，全力以赴保障經營安全、兌現股東長期回報。
